Por Ferran Carrascosa, consultor – jefe de proyecto
La gestión de las carteras inmobiliarias vinculadas a las entidades financieras ha cobrado especial relevancia debido a varios factores. Por un lado, el cambio de tendencia del precio de la vivienda en España en los últimos años ha provocado un notable aumento de la incertidumbre sobre el valor actual de las carteras inmobiliarias. El descenso en el valor de los inmuebles puede interpretarse también para bancos y cajas como la reducción irremediable del valor de las garantías inmobiliarias de su cartera.
Esta situación se ve agravada por el rápido crecimiento de las carteras de bienes por compra, dación o ejecución. Dicho de otro modo, se ha disparado el stock de viviendas de las entidades. Ante esta situación, no sólo ellas están interesadas en no quedar demasiado expuestas, sino que es el propio Banco de España el que mayor énfasis está haciendo en que se cubran las espaldas. Su directriz es clara: hay que reevaluar las carteras. No obstante, este imperativo no se limita a la reevaluación para el presente, sino que lo que el regulador pide es una reevaluación dinámica prolongada en el tiempo.
Esto se traduce en dos puntos. El primero, una necesidad de criterios para la gestión de inmuebles ante distintos escenarios. El segundo, poder realizar esto a un coste moderado.
Atacando el problema
AIS cubre estas necesidades sobre la cartera inmobiliaria a través de la solución Property Value – RDF.
Property Value – RDF usa el método Risk Dynamics into the Future (RDF) en el soporte a la toma decisiones estratégicas sobre la cartera inmobiliaria mediante el uso de datos internos, herramientas de simulación y la colaboración de los consultores de negocio de AIS al más alto nivel.
Qué aporta Property Value – RDF
La primera gran aportación es un mayor control ante situaciones de cambio o inestables, pues actualiza el valor de la cartera de los inmuebles en cualquier momento, proyecta su valor esperado para los próximos 3 años y cuantifica su posible caída en caso de una nueva situación de estrés. Cumple así el requisito del regulador de que la valoración tenga en cuenta “su potencial enajenación en un plazo razonable» y no “un precio de liquidación inmediata”. Léase: debe realizarse una proyección del valor a un cierto horizonte futuro y no realizar una simple actualización a valores del mercado.
En segundo lugar, es que calcula el valor en función de la oferta y la demanda. Es decir, fija el valor teniendo en cuenta los inmuebles de su entorno local y características socioeconómicas de las familias de la zona.
Otro punto fuerte es que identifica los segmentos emergentes, ya que detecta los mercados inmobiliarios con comportamiento homogéneo y proyecta los precios de los inmuebles que lo componen. Gracias a esto, planifica la distribución del riesgo en los distintos segmentos para reducir el de las inversiones futuras.
Cómo trabaja Property Value – RDF
En el desarrollo de la herramienta se ha usado información sobre la dinámica del valor de los inmuebles y las tipologías de familias que la componen a nivel de microzonas (inferiores a municipio).
Property Value – RDF se compone de los siguientes elementos:
- La segmentación HABITS de la tipología de familias a nivel de sección censal para el análisis de los perfiles de compradores.
- Un modelo multinivel de valoración de los inmuebles que tiene en cuenta las características de los inmuebles de la propia cartera y la dinámica del mercado inmobiliario (local y nacional)
- El simulador RDF con escenarios macroeconómicos que cubren distintas situaciones posibles: escenario esperado o de consenso, escenarios de estrés histórico, sistemático y/o hipotético.
Ámbitos de aplicación
Actualmente existen 2 grandes ámbitos dónde se está aplicando esta solución. Por un lado, en el conocimiento del valor de las garantías hipotecarias en el área de riesgo de crédito; y por el otro, en la fijación de precios de oferta de los inmuebles de las carteras de bienes por compra, dación o ejecución en el área de gestión de la venta de inmuebles. Veamos un mayor nivel de detalle:
Área de riesgo de crédito
En el área de riesgos, la primera necesidad que cubre es la parte normativa que fija el Banco de España a través de la circular 3/2008 (sobre determinación y control de los recursos propios mínimos) sobre la exigencia de revisión del valor de los inmuebles residenciales cada 3 años, con el objetivo de reducir un 40% del capital de las carteras hipotecarias residenciales con un Loan To Value (LTV) inferior al 80%. Esta revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso de inmuebles singulares o no susceptibles de producción repetida.
En el área de seguimiento, aporta claras mejoras ya que permite definir estadísticamente alertas frente a la presencia de sesgos sistemáticos en las tasaciones (tanto pasadas como futuras), una vez se han controlado las características de los inmuebles.
En esta misma área cubre el cálculo del riesgo de concentración y riesgo de crédito con el objetivo de dar soporte a la gestión de la cartera de crédito. La solución aportada posibilita cuantificar el nivel de concentración y diversificación del riesgo hipotecario de los distintos segmentos. También permite calcular el nivel de capital necesario para soportar una caída generalizada de la economía, así como evaluar ex-ante, las decisiones de inversión en cada subcartera (inversiones singulares, nuevas promociones,…) mediante la proyección de la rentabilidad ajustada a riesgo.
Área gestión de la venta de inmuebles
En el área de gestión de la venta de inmuebles, una correcta segmentación de la cartera a partir de su ubicación en distintas zonas homogéneas en oferta y demanda, posibilita medir la elasticidad del precio sobre las ventas en cada zona. La variación en el tiempo de venta por cada euro que bajamos el precio, a su vez, permite dar soporte continuo a la selección de inmuebles con mayor potencial de colocación y a la fijación de políticas de precios.
El alto grado de experiencia del equipo humano de AIS en análisis, además, admite realizar estudios de geomarketing orientados al diseño y seguimiento de campañas específicas de promoción de inmuebles.
Un proyecto escalable
AIS ofrece sus herramientas analíticas y servicios para la gestión de carteras inmobiliarias y los adapta a las necesidades específicas de cada cliente.
En una primera fase se propone abordar las siguientes etapas:
- Normalización de datos de inmuebles
- Actualización y proyección del valor ante distintos escenarios
- Herramienta de actualización periódica del valor de los inmuebles y proyección mediante escenarios de estrés
Una vez evaluados los resultados se pueden abordar las herramientas y servicios de consultoría para la planificación estratégica. Según el área de aplicación, nos encontramos los siguientes elementos:
Área de riesgo de crédito
- Modelos de severidad de las pérdidas (LGD) y probabilidad de impago (PD) en función del Loan To Value (LTV) actualizado, así como de otros indicadores macroeconómicos presentes en el método RDF.
- Cálculo de la distribución de pérdidas y cuantificación del capital entre distintos escenarios.
- Herramienta de simulación de escenarios e informes dinámicos
- Índices de concentración y diversificación del riesgo
- Seguimiento del riesgo de crédito
- Servicios de estudios macroeconómicos para la definición de escenarios plausibles.
- Soporte de negocio para la planificación y gestión de la cartera.
Área gestión de la venta de inmuebles
- Construcción de un datamart de cambios en las ofertas de los inmuebles.
- Enriquecimiento de las BBDD con datos de Property Value.
- Herramienta de simulación de políticas de precios.
- Servicios de estudios macroeconómicos para la definición de escenarios plausibles.
- Soporte en la fijación de políticas de precios.
- Estudios de mercado para el diseño de campañas comerciales específicas.
Conclusiones
Property Value – RDF es una herramienta de valoración de los inmuebles que garantiza el cumplimiento de las indicaciones realizadas por el Banco de España, ya que valora teniendo en cuenta las características de los inmuebles, así como los distintos escenarios futuros plausibles.
La combinación de estas herramientas junto con el alto nivel de los consultores de AIS en marketing y riesgos, permiten que además esta sea la solución óptima para la gestión estratégica de la venta de inmuebles ante situaciones de cambio o inestables.
Otras aplicaciones de Property Value – RDF son la compraventa de cartera corriente, en mora o por dación en pago, negociación de garantías, reestructuración de deuda así como valoraciones de cash flows futuros para operaciones de titulización.