Tras el parón de la economía como consecuencia de la pandemia del COVID-19, las previsiones sobre los principales indicadores macroeconómicos se han revisado a la baja en todo el mundo. Los precios de la vivienda en España podrían verse muy afectados a causa de la pandemia. Para analizar las repercusiones, desde AIS Group hemos preparado el siguiente informe.
Escenarios macro
Desde el inicio del confinamiento en España, a mediados de marzo, hemos visto que, en lo que a previsiones se refiere, lo que ayer parecía una previsión pesimista se convierte hoy en una situación esperada, cuando no directamente optimista.
Durante la primera semana de confinamiento los peores escenarios de evolución del PIB consultados por FUNCAS corregían el valor esperado pre-COVID, desde un 1.9% hasta un 1.3%. Durante la segunda y tercera semanas, las principales agencias de rating ya preveían una caída del PIB de 3.5 puntos porcentuales, situándolo a finales de 2020 en valores negativos (-1.8%). Al cabo de un mes, el FMI situó la previsión en -8%.
Aun así, estimaban una rápida recuperación durante 2021, con crecimiento del PIB muy superior al 2%. Por ejemplo, la última previsión del FMI sitúa el crecimiento del PIB para 2021 en un +4.3%. Pero estas rápidas recuperaciones están cada vez más en tela de juicio, y ya hay quien opina que la curva del PIB no tendrá forma de “V” (gran caída e inmediata recuperación), sino de “U”.
Desde AIS Group, como especialistas en análisis de datos y construcción de modelos predictivos para sectores como el inmobiliario, hemos publicado un informe sobre el efecto que la aparición del COVID-19 tendrá en el precio de los inmuebles residenciales en España. José Luis Talló, Director de Negocio para España y Portugal de AIS Group, comenta que partiendo de las previsiones de evolución de factores macroeconómicos (el PIB, el IPC, la tasa de paro, los tipos de interés, entre otros) hemos aplicado nuestro modelo predictivo de evolución de precios del mercado inmobiliario a dos posibles escenarios: uno esperado, que toma las últimas previsiones del Fondo Monetario Internacional (FMI), y otro, un escenario estresado o pesimista generado siguiendo el criterio de los expertos de AIS, que muestra una recuperación más lenta, es decir, en forma de “U”.
Efecto del COVID-19 en el precio de la vivienda
Ante estos escenarios, ¿qué puede pasar con el precio de la vivienda residencial en España? En un escenario previo al coronavirus, la previsión era a mantener la continuidad de la recuperación de precios, tras la caída sufrida entre 2008 y 2013. Sin embargo, la irrupción del COVID-19 y el impacto económico derivado de las medidas para contener la pandemia reflejan que los precios van a caer de nuevo. La cuestión es cuánto.
Partiendo de 1.462,5€ que era el precio medio del metro cuadro al cierre de 2019 en España, si no se hubiera llegado el coronavirus, el precio esperado para finales de 2020 habría sido de 1.490€. No obstante, de acuerdo al escenario planteado en el informe como de recuperación rápida (el que sigue las variables macroeconómicas esperadas por el FMI), el precio se reduciría hasta los 1.450,5€/m2. No obstante, en un escenario donde esa recuperación no fuera tan rápida, se podría rebajar hasta 1.215€/m2.
Aunque a corto plazo la diferencia entre escenarios ya es considerable, las cifras a 5 años vista muestran realidades bastante más alejadas. Así, a cierre de 2025, hasta hace unos meses esperábamos poder estar hablando de precios de casi 1.910€/m2, mientras que lo esperado tras el COVID-19, hace prever una cifra más cercana a los 1.750€/m2. Y en el caso de mayor estrés de las condiciones, donde la recuperación sea más lenta, no llegaría a 1.325€/m2.
“Esto quiere decir que si antes de la crisis actual esperábamos recuperar el nivel máximo de precios de inmuebles residenciales de 2008 durante 2025, la aparición del coronavirus va a retrasar entre 2 y 5 años esa meta”, afirma José Luis Talló.
Bajo este escenario tan cambiante e impreciso, el ejecutivo de AIS Group recomienda a tasadoras, servicers inmobiliarios y socimis tomar medidas en dos líneas de actuación. Por un lado, les va a resultar muy útil para definir sus estrategias y planificar su negocio, ser capaces de trabajar la simulación de escenarios macroeconómicos y tener herramientas que les permitan realizar proyecciones sobre la evolución prevista del precio del m2 en base a ellos. Complementariamente, indica Talló, “la aplicación de modelos Machine Learning les va a facilitar una recogida inmediata de las fluctuaciones del precio de la vivienda, lo que contribuirá a que puedan tomar mejores decisiones a nivel de desarrollo del negocio inmobiliario”.
